A venda de uma fazenda que está arrendada não encerra automaticamente o vínculo entre o produtor rural e a propriedade. De acordo com a legislação agrária brasileira, quando ocorre a transferência do imóvel para um novo proprietário, os direitos e obrigações previstos no contrato de arrendamento continuam válidos.

Isso significa que o comprador assume o contrato existente, garantindo a continuidade da atividade produtiva realizada pelo arrendatário, desde que haja um acordo válido entre as partes, mesmo que ele tenha sido firmado de forma verbal.

Especialistas alertam que o desconhecimento dessas regras pode gerar insegurança jurídica e prejuízos financeiros para produtores rurais que atuam em áreas arrendadas.

Legislação protege quem produz na área arrendada

O arrendamento rural é um instrumento amplamente utilizado no agronegócio brasileiro e tem como objetivo garantir estabilidade à produção agrícola e pecuária.

Segundo o advogado Nassim Kassem Fares, especialista em Direito Imobiliário do escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro e mestrando em Direito do Agronegócio, a legislação brasileira prevê mecanismos claros de proteção ao arrendatário.

“Informação e segurança jurídica são fatores decisivos para assegurar a continuidade da produção e a sustentabilidade das atividades”, destaca o especialista.

Contrato escrito aumenta a segurança jurídica

Embora contratos verbais tenham validade legal, especialistas recomendam que o arrendamento rural seja formalizado por meio de contrato escrito.

Esse documento funciona como a principal prova da relação jurídica entre o proprietário da terra e o produtor rural, além de estabelecer de forma clara as condições acordadas entre as partes.

“O contrato escrito é a base de toda a proteção legal do arrendatário. Sem ele, o produtor fica em situação extremamente vulnerável, com dificuldades para comprovar seus direitos perante o novo proprietário”, explica Fares.

Registro do contrato pode reforçar a proteção do arrendatário

Outra medida que pode aumentar a segurança jurídica é o registro ou a averbação do contrato em cartórios.

O produtor rural pode optar por:

• averbar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis
• registrar o documento no Cartório de Títulos e Documentos

Embora a falta de registro não retire os direitos do arrendatário, a formalização em cartório ajuda a fortalecer a comprovação da relação contratual e traz mais tranquilidade para o produtor.

Cláusulas contratuais ajudam a evitar conflitos

Para garantir maior previsibilidade jurídica, especialistas recomendam que o contrato de arrendamento inclua cláusulas específicas que tratem de direitos e deveres das partes.

Entre os principais pontos que podem ser definidos estão:

• direito de preferência na compra da propriedade
• possibilidade de indenização por benfeitorias realizadas
• definição do prazo mínimo do contrato
• regras para rescisão ou encerramento do arrendamento

Segundo o advogado, mesmo que o contrato não traga essas previsões ou tente restringi-las, alguns direitos permanecem garantidos pela legislação agrária.

“Ainda que o contrato não contenha a previsão desses direitos ou traga disposições que tentem retirá-los, garantias como o direito de preferência e os prazos mínimos continuam asseguradas pela legislação agrária. Isso porque os direitos dos arrendatários são irrenunciáveis”, afirma Fares.

Documentação de investimentos é fundamental

Outro cuidado importante para o arrendatário é manter registros e comprovantes de todos os investimentos realizados na propriedade.

Entre os exemplos mais comuns estão:

• melhorias estruturais
• correção e fertilização do solo
• implantação de culturas permanentes

Esses documentos podem ser utilizados como prova em eventuais processos de indenização por benfeitorias realizadas durante o período de arrendamento.

“Esses documentos demonstram o valor agregado ao imóvel e os investimentos realizados de boa-fé pelo arrendatário”, explica o especialista.

Prazo mínimo do arrendamento deve ser respeitado

A legislação agrária brasileira também estabelece prazos mínimos para determinados tipos de arrendamento rural.

Nos casos que envolvem culturas permanentes ou criação de animais de grande porte, por exemplo, o contrato deve ter prazo mínimo de cinco anos.

Essa regra busca garantir maior estabilidade para o produtor rural, permitindo planejamento e segurança para investimentos na atividade produtiva.

Direito de preferência na compra da propriedade

Outro ponto importante previsto em lei é o chamado direito de preferência do arrendatário.

Caso o proprietário decida vender o imóvel rural, o produtor que arrenda a área tem prioridade para adquirir a propriedade nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

No entanto, esse direito nem sempre é respeitado.

“Caso a venda seja realizada sem a devida notificação ao arrendatário, ele poderá recorrer à Justiça para assumir a posição do comprador, adquirindo o imóvel nas mesmas condições da negociação original”, explica Fares.

Assessoria jurídica especializada é recomendada

Para evitar conflitos e garantir que todos os direitos sejam respeitados, especialistas recomendam que produtores rurais busquem orientação jurídica especializada na elaboração e execução de contratos de arrendamento.

A assessoria técnica permite estruturar corretamente as cláusulas contratuais, prevenir disputas e garantir o cumprimento das normas previstas na legislação agrária.

O escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, sediado em Jataí (GO), atua há mais de dez anos com demandas jurídicas voltadas exclusivamente ao agronegócio. A equipe é formada por profissionais especializados e multidisciplinares, com atuação nas áreas de Direito Agrário, planejamento patrimonial e sucessório, Direito Ambiental, tributação rural, Direito Trabalhista e Previdenciário.