Foto: Álvaro Santos Advocacia

Transações rurais são mais complexas do que parecem

A compra e venda de imóveis rurais requer atenção redobrada em relação às transações imobiliárias urbanas. As operações nesse segmento envolvem questões legais, ambientais, documentais e tributárias específicas, e qualquer descuido pode gerar prejuízos financeiros significativos ou até mesmo inviabilizar o negócio. Segundo especialistas, conhecer os riscos e contar com uma assessoria jurídica especializada é fundamental para assegurar segurança jurídica e evitar surpresas.

Verificação da matrícula é o primeiro passo essencial

Para o advogado Nassim Kassem, especialista em direito imobiliário no escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, o primeiro cuidado deve ser a análise da certidão da matrícula do imóvel, que precisa estar atualizada. “É preciso confirmar se o vendedor é, de fato, o legítimo proprietário. Casos envolvendo herdeiros ou contratos de gaveta exigem cuidados redobrados”, alerta o especialista.

Passivos e dívidas devem ser cuidadosamente avaliados

Dívidas, hipotecas, penhoras ou outras restrições podem impactar diretamente a negociação. Por isso, é indispensável solicitar documentos como:

• Comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) dos últimos cinco anos;
• Declarações do ITR;
• Certidões negativas federais, estaduais, trabalhistas, ambientais, de protestos e da Receita Federal.

Mesmo que existam pendências, Kassem explica que é possível buscar soluções jurídicas para viabilizar o negócio, desde que os objetivos do cliente sejam respeitados e o risco adequadamente administrado.

Imóveis arrendados exigem atenção especial

No caso de propriedades arrendadas, o comprador deve considerar que o arrendatário possui direito de preferência na compra. Além disso, contratos vigentes precisam ser respeitados, conforme prevê a legislação. Ignorar essa questão pode resultar em conflitos jurídicos e prejuízos futuros.

Aspectos ambientais não podem ser ignorados

Assim como os tributos, as obrigações ambientais estão vinculadas ao imóvel e podem ser cobradas do novo proprietário. Pendências como embargos, APPs irregulares ou desmatamento ilegal comprometem a utilização produtiva da propriedade.

A tecnologia tem sido uma aliada importante nessa verificação: drones e imagens de satélite ajudam na identificação de supressões vegetais ou áreas irregulares, permitindo antecipar e corrigir problemas antes que eles se tornem sanções.

Georreferenciamento será obrigatório a partir de novembro de 2025

Outra recomendação importante do advogado é a verificação da coerência entre a área registrada na matrícula e a área real do imóvel. A partir de 20 de novembro de 2025, o georreferenciamento será obrigatório para todos os imóveis rurais, independentemente do tamanho.

Diligência prévia de comprador e vendedor é indispensável

Além da análise da propriedade, é essencial realizar diligência prévia (due diligence) sobre os envolvidos na transação.

No caso do vendedor, o foco está na verificação da situação patrimonial e eventual estado de insolvência, o que pode configurar fraude e levar à anulação da venda.

Já quanto ao comprador, é preciso checar antecedentes criminais, histórico de transações e demandas judiciais. “Já lidamos com casos em que o comprador adquiria imóveis e não pagava, prejudicando seriamente os vendedores. A má-fé existe e precisa ser combatida com investigação prévia”, afirma Kassem.

Pós-venda também exige acompanhamento jurídico

A transação não se encerra com a assinatura do contrato. O acompanhamento jurídico deve continuar até a lavratura da escritura e registro em cartório, garantindo a transferência definitiva da propriedade. Também é necessário acompanhar pagamentos, prazos e eventuais pendências ao longo do processo.

Cinco orientações para uma compra rural segura

1. Busque orientação especializada: conte com um advogado com experiência em direito imobiliário rural.
2. Mapeie riscos e oportunidades: a análise preventiva garante segurança e evita prejuízos.
3. Mantenha a documentação em dia: vendedores devem apresentar certidões, CAR, CCIR, ITR e matrícula atualizada.
4. Verifique o registro do imóvel: compradores devem checar se a escritura está registrada em cartório.
5. Acompanhe o pós-venda: o suporte jurídico garante o cumprimento do contrato até a conclusão formal da transação.

A aquisição ou venda de um imóvel rural exige uma abordagem técnica, preventiva e profissional. A assessoria jurídica adequada é decisiva para garantir segurança jurídica, evitar fraudes e assegurar a viabilidade do negócio em todas as suas fases.