Arrendamento rural na safra 2026/27: decisão do STJ acende alerta sobre permanência na terra

O produtor que vai plantar a safra 2026/27 em terra arrendada precisa verificar mais do que o prazo e o preço do contrato. Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mostrou que a situação jurídica do imóvel pode afetar a permanência na área, mesmo quando o arrendamento foi formalizado.

Ao julgar o Recurso Especial 2.187.412/MT, a Terceira Turma decidiu que a perda da propriedade rural pelo arrendador, por decisão judicial, extingue o contrato. Nesse caso, o proprietário reconhecido pela Justiça não é obrigado a manter o arrendamento até a data originalmente combinada. stj.jus.br

Venda do imóvel e perda judicial têm efeitos diferentes

Quando o proprietário vende a terra, o adquirente assume os direitos e as obrigações do contrato de arrendamento em vigor, conforme o Estatuto da Terra. O STJ entendeu que essa regra não se aplica quando o arrendador perde a propriedade em uma disputa judicial. stj.jus.br

A advogada Tatiany Teixeira, que atua no agronegócio, ressalta que a decisão não coloca em risco todos os contratos de arrendamento. O ponto de atenção é a existência de uma disputa capaz de retirar do arrendador o direito sobre o imóvel.

Para quem planeja comprar insumos, contratar crédito e iniciar o plantio, a consequência é prática: um contrato assinado não dispensa a análise da matrícula da área e dos processos que possam envolver a propriedade ou a posse.

Lavoura plantada pode ser colhida?

A extinção do arrendamento não significa que o produtor tenha de abandonar imediatamente uma cultura em desenvolvimento. O artigo 28 do Decreto nº 59.566/1966 garante ao arrendatário a permanência no imóvel até o fim dos trabalhos necessários à colheita quando ocorre a resolução ou extinção do direito do arrendador. Essa proteção não prorroga o contrato por todo o período que ainda faltava cumprir. planalto.gov.br

Se houver uma ordem judicial para entrega da posse, Tatiany orienta o produtor a buscar assistência jurídica para demonstrar a existência da lavoura e requerer o tempo necessário à colheita. A ordem não deve ser descumprida por iniciativa própria.

O que fazer se a terra arrendada estiver em disputa

Ao descobrir uma ação judicial ou uma ordem de imissão na posse envolvendo a área, o produtor deve reunir o contrato e seus aditivos, obter informações sobre o processo e comunicar formalmente o arrendador. Também é importante documentar a data do plantio, o estágio da cultura e a previsão de colheita.

Notas fiscais de sementes, fertilizantes e defensivos, comprovantes de serviços e combustível, mapas dos talhões, fotografias georreferenciadas e laudos agronômicos ajudam a demonstrar os investimentos realizados. Segundo a advogada, convém avaliar novos gastos na área à luz da situação jurídica antes de ampliar os aportes.

Quem responde pelos prejuízos da safra?

O julgamento do STJ tratou da extinção do contrato e da posse do imóvel. Ele não estabeleceu uma indenização automática pelos custos da lavoura. Eventual pedido de ressarcimento dependerá das circunstâncias do caso e da comprovação dos prejuízos.

Tatiany aponta que o arrendador pode ser chamado a responder por perdas e danos, especialmente se tiver omitido uma disputa judicial ou deixado de garantir o uso da área nas condições contratadas. O proprietário que obteve a terra na Justiça, por sua vez, não passa a responder automaticamente pelos investimentos feitos pelo arrendatário.

Por isso, além das despesas de implantação, o agricultor deve conservar comprovantes de pagamento do arrendamento, documentos de financiamento e registros técnicos da produção.

Como reduzir o risco antes de assinar o arrendamento

A verificação começa pela matrícula atualizada e pela certidão de inteiro teor do imóvel, que permitem examinar registros e ônus. Tatiany recomenda ainda pesquisar ações relacionadas à posse ou à propriedade da área e confirmar se a pessoa que assina o contrato tem poderes para arrendá-la, sobretudo em casos de espólio, condomínio ou empresa.

A conferência dos dados da matrícula com documentos como CCIR, ITR, CAR e georreferenciamento também ajuda a identificar inconsistências. No contrato, o produtor pode exigir declaração sobre litígios existentes, obrigação de informar novas decisões judiciais e regras claras para restituição de valores e apuração de prejuízos caso perca a posse por fato atribuído ao arrendador.

Essas cláusulas não impedem o cumprimento de uma decisão judicial sobre a propriedade. Elas dão ao produtor uma base mais clara para cobrar as obrigações assumidas por quem lhe arrendou a terra.