A preocupação com causas ambientais cresce a cada ano, firma o entendimento mais preservacionista, influencia julgamentos nos tribunais, exige que pessoas jurídicas e físicas tenham mais cuidado na hora de comprar imóveis e empresas. Nas mais recentes decisões, o Supremo Tribunal de Justiça (STF) responsabiliza adquirente de imóvel pela recuperação de áreas degradadas, mesmo que o estrago tenha ocorrido antes da realização do negócio, e torna danos ambientais imprescritíveis – o que eleva cada dia a importância da auditoria ambiental (due diligence).

“Ela nada mais é do que o processo de investigação das condições do imóvel, seja do ponto de vista físico e/ou jurídico. É frequentemente utilizada ainda na fase de negociação da compra para que se conheça melhor o imóvel e os riscos a ele associados”, diz o advogado Luiz Felipe Calábria Lopes, do escritório Lima Netto Carvalho Abreu Mayrink. Ele explica que a regra geral, em negócios entre particulares, é partir do pressuposto de que o comprador conhece aquilo que está adquirindo e, depois de fechado o negócio, não pode fazer queixas. “A possibilidade de reclamar é considerada uma exceção, como no caso de vícios ocultos. Mesmo nestes casos, prevenir é melhor do que remediar.”

Segundo Luiz Felipe Calábria, o descumprimento das normais ambientais pode resultar em três consequências distintas. Uma é a administrativa, com autos de infração, aplicação de multas, embargos de atividades. Outra, a civil, quando se exige a reparação do dano ambiental e o pagamento de compensações. Há também a criminal, com restrição de direitos e até a prisão dos responsáveis.

“Do ponto de vista administrativo e criminal, o relatório de auditoria ambiental do imóvel pode ser determinante para comprovar que o dano não foi causado pelo comprador, e, com isso, isentá-lo de responsabilidade”, afirma o advogado. Já no aspecto civil, de acordo com ele, a due diligence não isentará o comprador, já que o STJ decidiu recentemente, com força obrigatória para todo o País, que os adquirentes de imóveis (rurais ou urbanos) são responsáveis pela reparação de estragos ambientais do local, ainda que causados antes do fechamento do negócio.  “Mesmo assim, servirá para que o comprador, conhecendo a real situação do imóvel, negocie melhor o seu preço e preveja, contratualmente, mecanismos para lidar com eventuais ações que venham a surgir de terceiros (vizinhos, Ministério Público, órgãos ambientais etc.)”, afirma.

Luiz Felipe Calábria diz que a auditoria ambiental é especialmente relevante no caso de imóvel rural, mais suscetível a restrições ambientais, principalmente se tiver sido utilizado para atividades econômicas (agropecuária, mineração, indústria), já que tais atividades geram impactos maiores ao meio ambiente. Ele informa que a due diligence pode ter natureza jurídica ou de engenharia.

A investigação jurídica, de acordo com o advogado, ajuda a descobrir se existem processos ativos envolvendo o imóvel (ações civis públicas, inquéritos, autos de infração). “Além disso, nos casos de fusão e aquisição (em que o comprador adquire não apenas um imóvel, mas toda uma empresa), a auditoria permite saber se a atividade está devidamente licenciada e se há condicionantes ambientais a serem cumpridas.” Já a de engenharia facilita conhecer a real situação de preservação do imóvel, se há restrições ambientais a ele aplicáveis (reserva legal, áreas de preservação permanente, unidades de conservação ou outros locais protegidos), danos ou processos de erosão que devem ser reparados.

O que fazer se o empresário ou produtor rural adquirir imóvel e só depois perceber os prejuízos ambientais? Luiz Felipe Calábria responde que deverá procurar orientação de um advogado especializado. “A depender do caso, ele poderá exigir que o vendedor repare o dano ou até mesmo desfaça o negócio. Contudo, as soluções variam de acordo com os termos do contrato e com o tipo de avaria encontrada.”