No mesmo espaço de tempo, a soja teve alta de 19% em reais e 59% em dólar, de acordo com o Indicador de preços da soja Cepea/Esalq. Apesar disso, nem a alta de preço das commodities nem o câmbio favorável explicam sozinhos a valorização das terras. "A principal razão é o aumento da renda do produtor com o exercício de sua atividade", afirma Márcio Perin, consultor de terras da Informa Economics FNP.

"A produção foi boa? A lavoura teve alta produtividade? Quando a resposta é positiva, esses fatores também geram uma expectativa de valorização", diz o consultor. E, se a renda do produtor aumenta, aparecem mais interessados em aderir à prática ou mesmo expandir suas áreas de produção. Diante disso, o dono da terra também costuma ter resistência em se desfazer do seu negócio. Assim, a demanda cresce enquanto a oferta diminui.

Outro ponto fundamental na determinação do preço da terra é a infraestrutura que rodeia a propriedade, seja ela logística, de armazenamento ou processamento . "Quando há construção de armazéns ou indústrias no entorno, a propriedade valoriza. Novas rodovias e portos também trazem impacto direto no preço do produto e nos custos da atividade ao produtor".

No entanto, quando o assunto é recessão econômica, a correlação entre preço das commodities e da terra não se dá de forma direta, levando tempo para haver mudança na cotação média do hectare. "Num momento de crise o produtor só vende o negócio se estiver muito endividado, porque o preço da terra não cai a curto prazo, e o mercado geralmente se recupera mais rápido do que isso", diz. Com a tendência de que a terra valorize, o produtor passa para frente outros bens antes de liquidar dívidas vendendo sua propriedade, onde também gera renda.

Em 2015, os preços nas principais regiões produtoras de grãos permaneceram praticamente estáveis, com exceção das terras localizadas nas praças de Passo Fundo (RS), Taquarituba (SP) e Sorriso (MT). Nos municípios, as altas foram de 62%, 63% e 69%, respectivamente.

O que houve no noroeste gaúcho e no Estado de São Paulo de modo geral é um exemplo clássico de aumento de produtividade atrelada a bons preços. "No Pontal do Paranapanema esse ano choveu bastante e na época certa. A soja, então, acabou se desenvolvendo bem e a expectativa é de produtividade recorde. Isso associado a um preço alto da saca em reais, frente a alta do dólar, é sinônimo de renda para o produtor". O resultado foi a subida no preço da terra este ano em São Paulo e, há dois, em Passo Fundo.

Em Sorriso (MT), a justificativa para a valorização de 69% é outra. "Nos últimos três anos, o preço da terra subiu por conta da expansão do algodão e do milho segundo safra, que tiveram resultados melhores, e da própria soja, que foi se consolidando", afirma Márcio. De acordo com ele, o avanço na logística também foi essencial para o desempenho verificado no município e sua região. Um dos indicadores foi a inauguração, em 2014, do Terminal Ferroviário de Rondonópolis e a implementação do corredor norte, que liga o Mato Grosso ao Pará, obra que abriu nova rota para o escoamento de grãos pelo Estado.

O ágio criado pela venda de terras de agricultores de pequeno e médio porte para grandes produtores também ajuda a explicar a valorização em Sorriso (MT). Na prática, o ágio é a diferença entre o preço praticado pelo mercado e o valor ofertado ao produtor pelo seu bem. "Vamos supor que o valor corrente da terra seja de R$ 13 mil/ha. Para estimular o produtor a vender, alguém oferece R$15 mil/ha. Depois de uma negociação, a venda se dá por R$ 16 mil/ha. O ágio são esses R$ 3mil/ha extras", explica. Espalhada a notícia, o mercado reage e o preço sofre alterações.

A logística também incluenciou a forte valorização de terras, de 63%, em Vilhena (RO). As melhorias continuam em curso e devem trazer novas altas nos próximos anos. De qualquer forma, segundo Márcio, a oferta de terras na região é restrita. "Nosso mercado é mais demandante do que ofertante, por isso, está em valorização", completa, se referindo ao Brasil.