De olho no ganho de capital na alienação do imóvel. Quais as implicações? “Para as pessoas jurídicas, a alienação sofre incidência de Imposto de Renda e da Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL) do ganho de capital obtido, sendo este a diferença positiva entre o valor de aquisição e o valor de venda do bem”, diz o advogado Luiz Fernando Peixoto, do escritório Lima Netto Carvalho Abreu Mayrink. Já para as pessoas físicas, segundo ele, há a incidência apenas do Imposto de Renda.

O advogado explica que o cálculo de ganho de capital depende do regime jurídico do contribuinte e do ano de compra do imóvel rural objeto de alienação. As aquisições posteriores a 1º de janeiro de 1997, de acordo com ele, levam em consideração o valor da terra nua (VTN). “O VTN refere-se ao ‘valor do imóvel rural, nele incluído o da respectiva mata nativa, não computados os custos das benfeitorias (construções, instalações e melhoramentos), das culturas permanentes e temporárias, das árvores e florestas plantadas e das pastagens cultivadas ou melhoradas’.

Com relação às aquisições de imóveis rurais ocorridas antes de 1º de janeiro de 1997, Luiz Fernando Peixoto informa que os contribuintes optantes pelo lucro presumido devem considerar como custo de compra o valor da escritura, exceto se a pessoa jurídica possuir como objeto social a aquisição e venda da propriedade.  “Ou então o imóvel em questão constar no estoque do ativo circulante em balanço contábil, caso em que deverá ser presumida a base de cálculo de 8% e 12% sobre a receita bruta para cálculo do Imposto de Renda e CSLL, respectivamente, nos termos da solução de consulta Cosit nº 169/2015”, afirma. 

Neste segundo caso, segundo o advogado, não teria sequer ganho de capital, mas sim receita operacional, motivo pelo qual se aplica a regra de presunção com incidência da base fixada a 8%. “Mas aqui é preciso ter certeza de que o objeto social da empresa é a compra e venda. O imóvel, desta sorte, tem que ser adquirido para revenda; caso ele tenha sido registrado no imobilizado e posteriormente transferido para o estoque, a Receita poderá questionar o contribuinte”, explica o advogado.

Luiz Fernando Peixoto diz que, no entanto, para as pessoas jurídicas optantes pelo lucro real, a Receita Federal tem uma interpretação restritiva sobre a aplicação da regra anterior, qual seja, o uso do valor da escritura. “Conforme solução de consulta Disit SRRF06 nº 31/2011, a Receita aplica aos optantes do Lucro Real apenas o VTN, independentemente do ano de aquisição do bem.”

Em que situações o produtor deve recorrer à Justiça? “Nos casos de alienação de imóvel rural por pessoa jurídica optante pelo lucro real, cuja aquisição foi feita antes de 1º de janeiro de 1997, uma vez que o cálculo pelo valor escriturado pode ser mais vantajoso ao contribuinte do que aquele feito pelo VTN”, diz o advogado. De acordo com ele, mesmo sem a autuação da Receita Federal, é necessária consulta com especialistas no assunto para verificar se a adoção de medida judicial trará benefícios tributários ao contribuinte.