O mercado de terras agrícolas no Brasil passa por uma profunda transformação. O que antes era dominado por famílias tradicionais e negociações locais, hoje atrai fundos de investimento, gestoras nacionais e internacionais e novos modelos financeiros, como os Fiagros (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais).

Em apenas três anos, o segmento se consolidou como um dos que mais crescem no mercado financeiro, somando 142 fundos registrados e patrimônio líquido superior a R$ 43 bilhões, segundo o Boletim de Finanças Privadas do Ministério da Agricultura.

Além dos Fiagros, grandes gestoras como ARAR Capital, Mobius, Vinci, Riza, Suno e BTG Pactual estão captando valores que ultrapassam R$ 1 bilhão para a compra direta de propriedades rurais. Essa nova dinâmica marca o início de uma era de profissionalização e consolidação do campo brasileiro.

Demanda global por alimentos impulsiona investimentos

O avanço dos investimentos está ligado a dois fatores globais: a crescente demanda por alimentos e a sucessão de patrimônio no agronegócio.

A Organização das Nações Unidas para Alimentação e Agricultura (FAO) estima que, até 2030, o planeta terá 2 bilhões de pessoas a mais e precisará de 60% mais alimentos. Segundo a Cargill, 80% desse crescimento será suprido por produtos brasileiros, tornando o país uma das principais origens de alimentos no mundo.

Com EUA e Europa limitados em sua expansão agrícola, o Brasil surge como uma das últimas fronteiras férteis e produtivas, capaz de atender à demanda global — fator que tem atraído capital estrangeiro e valorizado as terras nacionais.

Fiagros e fundos trazem nova lógica ao mercado de terras

A entrada de fundos e Fiagros trouxe para o campo uma lógica até então restrita ao setor imobiliário: governança, análise técnica e segurança jurídica.

De acordo com Geórgia Oliveira, CEO da plataforma Chãozão, especializada na venda de propriedades rurais, “a demanda por terras vinda de FIAGROs e fundos dobrou desde 2023. É a maior transformação já vista no mercado fundiário brasileiro”.

Ela explica que o modelo funciona como um mecanismo de democratização do acesso às terras, permitindo que investidores de diferentes portes participem do agronegócio por meio de cotas de fundos.

Valorização recorde das terras e disputa entre investidores

Nos últimos cinco anos, o valor médio das terras agrícolas dobrou, superando os retornos de ações, renda fixa e fundos imobiliários.

As propriedades rurais oferecem baixa volatilidade, renda estável e proteção cambial, já que boa parte do setor é dolarizada.

Essas características fizeram com que fundos multimercados, family offices e investidores estrangeiros passassem a disputar áreas com infraestrutura consolidada, acesso a crédito e alto potencial produtivo.

Sucessão rural acelera a troca de proprietários

Outro fator decisivo é a sucessão patrimonial no campo. Estimativas da Cerulli Associates apontam que US$ 84,4 trilhões serão transferidos entre gerações até 2045, sendo que o Brasil responde por mais de 10% desse montante.

Boa parte desse patrimônio está concentrada em terras e operações agrícolas familiares, mas a falta de planejamento sucessório e o desinteresse da nova geração em assumir o comando têm levado muitas famílias a vender suas propriedades.

Esse movimento pode gerar ajustes regionais de preços: enquanto o aumento da oferta tende a reduzir valores em áreas menos dinâmicas, propriedades com gestão e governança estruturadas ganham valorização e se tornam alvos preferenciais de fundos e investidores institucionais.

Profissionalização e governança definem o futuro do campo

Segundo Geórgia Oliveira, o perfil do comprador mudou de forma definitiva:

“Os investidores institucionais só olham áreas com auditoria, histórico produtivo e potencial de escala. As propriedades preparadas sobem de patamar; as que não acompanharem esse movimento perderão liquidez.”

O Chãozão, responsável pelo Índice de Valor de Terras por Hectare (ICVH) e com cerca de R$ 350 bilhões em propriedades anunciadas, registrou aumento expressivo de consultas de fundos e investidores estrangeiros desde 2023.

Hoje, a negociação de terras envolve auditoria, due diligence, análise geoespacial e simulações de produtividade, o que reforça o caráter profissional do setor.

Uma nova era para o mercado rural brasileiro

A combinação entre capital financeiro, demanda global por alimentos, sucessão familiar e amadurecimento regulatório inaugura uma nova fase no agronegócio brasileiro.

As terras rurais deixaram de ser apenas herança familiar para se tornarem ativos estratégicos de valor econômico e geopolítico, diretamente ligados à segurança alimentar global.

Com novos protagonistas e novas regras, o mapa da propriedade rural no Brasil está sendo redesenhado — e a transformação está acontecendo rapidamente.