Introdução — Diversificar é Proteger a Colheita do Futuro

No agronegócio, todo produtor sabe: a melhor forma de proteger o patrimônio é diversificar. Quem depende apenas de uma safra ou de um mercado fica mais exposto às intempéries. O mesmo raciocínio vale para os investimentos: ter parte do capital em imóveis nos Estados Unidos deixou de ser apenas uma alternativa sofisticada, hoje é uma estratégia de proteção patrimonial e geração de renda em dólar.

Assim como uma fazenda exige planejamento, do preparo do solo à colheita, a compra de um imóvel nos EUA precisa de método. Não é sorte: é gestão de risco, compliance e visão de longo prazo. Ao produtor que domina crédito rural, sucessão familiar e logística de safra, os conceitos são familiares, só mudam os instrumentos.

Este guia mostra o caminho, do planejamento inicial ao fechamento da escritura, em uma linguagem prática para quem vive no campo, mas quer plantar patrimônio fora da porteira:

• Como definir o objetivo do investimento;
• Qual estrutura escolher (pessoa física ou LLC);
• Como enquadrar corretamente a remessa cambial, inclusive o IOF;
• Quais custos precisam entrar na planilha desde o início;
• E como garantir segurança jurídica e eficiência financeira em cada etapa.

1) Planejamento inicial: objetivo, região e vocação do ativo

Antes de entrar em um leilão de gado ou negociar insumos, o produtor sabe exatamente qual é o propósito daquela operação. No investimento imobiliário é igual: a primeira pergunta precisa ser “para quê servirá esse imóvel no meu portfólio?”

a) Residencial – renda e valorização

Indicado para quem busca valorização no longo prazo e fluxo de renda estável por meio de aluguel. Assim como a escolha da variedade de soja depende do tipo de solo, a valorização de um imóvel depende da região. Estados como Flórida, Texas, Nova York e Califórnia têm regras, custos e dinâmicas diferentes. Famílias priorizam qualidade de escolas e segurança, o que impacta diretamente na liquidez e no valor do imóvel.

b) Comercial – galpões, lojas, shoppings

No Agro, a logística é vital. Galpões de armazenagem, pontos de distribuição e áreas comerciais podem gerar fluxo constante de renda, mas é preciso avaliar leis de zoneamento. Assim como uma fazenda precisa respeitar áreas de reserva legal, imóveis comerciais têm limites sobre que tipo de atividade pode ou não ser exercida.

c) Terrenos – ativos de longo prazo

Quem compra terra no Brasil olha para o potencial de expansão e para as restrições ambientais. Nos EUA não é diferente: além das regras de construção e zoneamento, existem exigências como estudos ambientais. Na Flórida, por exemplo, um simples ninho de tartaruga pode alterar prazos e orçamento. É preciso estar preparado, como se estivesse aguardando a licença ambiental para abrir uma nova área de plantio.

*Custos que não podem sair da planilha

Assim como o produtor calcula o custo do adubo, da semente e da colheita, o investidor deve colocar no papel todos os gastos da operação imobiliária:

• • Taxas de cartório (Title Company);
  • Honorários de advogado;
  • Corretagem;
  • Impostos locais;
  • Custos recorrentes de manutenção (seguro, condomínio, taxas de associação).

Esses valores precisam estar claros desde o primeiro dia, porque são os “custos fixos” da sua nova “fazenda de patrimônio”.

2) Como enviar recursos do Brasil para os EUA — o caminho oficial

No campo, ninguém coloca a colheita em risco transportando a safra de qualquer jeito. O mesmo vale para o dinheiro: enviar recursos para os EUA exige rota oficial, com registro e comprovação.

O passo a passo do câmbio oficial:

1. Conta bancária ou corretora que opere no Brasil e nos EUA.
2. Registro no Banco Central do Brasil da operação de câmbio.
3. Comprovação da origem dos recursos (IR, extratos, venda de bens, etc.).
4. Proibição de atalhos: caminhos informais não só são ilegais como colocam em risco todo o patrimônio.

* Pense como no transporte de grãos: cada carga precisa de nota fiscal e rastreabilidade. No câmbio, o processo é igual: documentação correta significa proteção.

*Glossário Útil

• • BCB: Banco Central do Brasil (onde se registra a operação de câmbio).
  • Câmbio oficial: remessa via instituição autorizada, com finalidade correta (ex.: investimento no exterior).

3) Estrutura da compra: PF x LLC — qual caminho faz sentido para o produtor?

Na agricultura, a decisão de plantar em nome próprio(CPF) ou abrir uma holding rural muda a forma de pagar impostos, gerenciar sucessão e acessar crédito. Nos imóveis nos EUA, a lógica é a mesma:

• Pessoa Física (estrangeiro) → compra direta em seu nome. É simples e menos burocrática no início, mas expõe o investidor a questões sucessórias como o Estate Tax.
• Pessoa Jurídica (LLC nos EUA) → funciona como uma “holding rural” para os imóveis. Protege patrimônio, facilita sucessão e gestão de múltiplos ativos, mas envolve custos anuais de contador e taxas específicas.

*Comparação com o agro: é como decidir se mantém a fazenda no nome do patriarca ou se transfere para uma holding familiar, um passo que garante continuidade para as próximas gerações.

4) Etapas da compra — do bairro ao Closing

No agro, cada ciclo de safra tem um cronograma claro: preparo, plantio, tratos culturais, colheita e comercialização. No mercado imobiliário dos EUA, a lógica é semelhante. O investidor precisa seguir cada etapa com disciplina para que a “colheita” — o registro do imóvel — seja segura e lucrativa.

O caminho prático:

1. Identificação do local de interesse

Escolha estado, cidade e bairro de acordo com o objetivo do investimento. Assim como no campo há áreas mais produtivas ou estratégicas para logística, cada região dos EUA tem dinâmica de valorização e regras próprias.

2. Contratação de um Realtor (corretor de imóveis) experiente

O corretor imobiliário nos EUA é obrigado por lei a revelar problemas e vícios do imóvel. Na Flórida, por exemplo, o mesmo corretor não pode representar vendedor e comprador, trazendo uma garantia de imparcialidade.

Como no campo, contar com um agrônomo ou consultor técnico de sementes que não represente apenas uma marca, mas trabalhe pelo resultado do produtor, o resultado é promissor.

3. Assistência jurídica

Opcional, mas altamente recomendada. Assim como produtores recorrem a advogados especializados em direito agrário ou ambiental, ter apoio jurídico no exterior aumenta a segurança do negócio.

4. Oferta e contrato (Purchase Agreement)

Documento que define preço, prazos e condições. Se houver financiamento, recomenda-se já ter pré-qualificação junto a empresa de mortgage para não atrasar o contrato.

Nota: na maioria das vezes, será exigida comprovação de que o investidor possui recursos disponíveis em conta bancária nos EUA antes mesmo de visitar imóveis.

5. Depósito em Escrow Account

É como uma caução de boa-fé: um valor inicial fica retido em custódia (Title Company) até o fechamento ou até o fim da due diligence.

6. Due Diligence

Prazo destinado à verificação completa da propriedade: documentos, débitos, impostos, inspeção estrutural e conformidade com o anúncio.

Checklist:

• • Escritura e histórico de titularidade
  • Débitos, penhoras ou gravames
  • Impostos e taxas em dia
  • Inspeção estrutural e de sistemas
  • Regras de zoneamento e associações (HOA)
  • Itens prometidos em contrato

7. Closing (Fechamento)

Última etapa, conduzida por advogado ou Title Company. É o momento de assinatura final, registro da escritura (Deed) e pagamento. Só após esse passo o imóvel passa oficialmente ao investidor.

5) Impostos e obrigações — o que incide e onde declarar

No campo, o produtor lida com tributos federais, estaduais e municipais: ITR, ICMS, Funrural etc. Quem investe em imóveis nos EUA precisa ter a mesma disciplina para entender os impostos de lá e como eles se conectam com o Brasil.

Nos EUA

• • Property Tax (equivalente ao IPTU): anual, varia conforme estado e condado.
  • Income Tax: sobre rendimentos de aluguel.
  • Capital Gains: sobre o lucro na venda do imóvel.

*Nota importante: se o imóvel gerar renda, o investidor precisará solicitar um ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), número que funciona como um “CPF americano” para não residentes, usado na declaração de imposto de renda.

No Brasil

• • Declarar o imóvel na DIRPF (ficha Bens e Direitos).
  • Declarar rendimentos de aluguel recebidos no exterior.
  • Declarar ganho de capital na venda.
  • Observar tratados internacionais que podem reduzir ou eliminar bitributação em alguns casos.

*Comparação agro: assim como o produtor rural precisa prestar contas da safra no CAR, no MAPA e na Receita Federal, o investidor precisa organizar relatórios e comprovantes em duas frentes — Brasil e EUA.

Organização documental que ajuda

• • Contratos, closing package e recibos de pagamento
  • Comprovantes de câmbio (com finalidade correta)
  • Extratos de aluguel e relatórios de manutenção
  • Relatórios contábeis anuais (Brasil e EUA)

6) IOF: o que mudou e qual a leitura prática para o agroinvestidor

Em maio de 2025, decretos alteraram as alíquotas do IOF para operações de câmbio, aumentando de 1,1% para 3,5% em várias situações. O Congresso reagiu e manteve a alíquota de 1,1% apenas para remessas com finalidade de investimento.

O STF confirmou a validade do aumento, o que deixou o cenário mais complexo, mas na prática o investidor atento consegue manter o custo menor — desde que use o código correto da operação cambial.

Resumo atual

• Investimento no exterior (ex.: compra de imóvel, aporte em LLC): IOF de 1,1%, se corretamente enquadrado.
• Outras remessas/despesas (manutenção, cartão, serviços sem caráter de investimento): IOF de 3,5%.

*Atenção do produtor: assim como declarar uma safra como soja ou milho muda o imposto devido, o código cambial usado no envio de dinheiro define a alíquota de IOF.

7) Como funciona o Closing na prática

O fechamento da compra nos EUA pode ser comparado ao momento da entrega de grãos em um armazém credenciado: é quando tudo precisa estar documentado, pesado e registrado.

O Closing ocorre geralmente em uma Title Company (empresa de títulos) ou no escritório de um advogado. Nesse momento é assinado o Closing Disclosure (HUD-1 Settlement Statement), documento que detalha:

1. Valor do imóvel;
2. Custos de financiamento (se houver);
3. Impostos e taxas de registro;
4. Honorários da Title Company ou do advogado.

Importante: o dinheiro da compra deve estar previamente depositado em uma Escrow Account (conta de custódia), garantindo que os recursos estão prontos para o fechamento. Assim como um silo não recebe grãos sem nota fiscal, não há fechamento sem comprovação de recursos.

8) Escritura (Deed) e registro público

O documento que transfere oficialmente a propriedade é chamado Deed. Existem dois tipos principais:

• Warranty Deed → o vendedor garante que o imóvel está livre de dívidas ou problemas.
• Quitclaim Deed → transferência sem garantias, muito usada em operações entre familiares.

Depois da assinatura, o deed é registrado no County Recorder’s Office. Só então o imóvel passa legalmente para o nome do comprador (ou da LLC). Junto a isso, o investidor recebe a Title Insurance Policy, um seguro que protege contra eventuais problemas jurídicos futuros.

Comparação agro: é como registrar a escritura de uma fazenda no cartório de imóveis no Brasil, sem o registro, não há segurança jurídica.

9) Taxas envolvidas (faixas usuais)

Os custos variam conforme estado e condado, mas geralmente incluem:

• Recording Fee (registro do deed): entre US$ 50 e US$ 200;
• Transfer Tax / Documentary Stamp Tax: de 0,1% a 1,5% do valor do imóvel;
• Title Insurance (seguro de título): entre 0,5% e 1% do valor do imóvel;
• Attorney/Title Company Fee: entre US$ 500 e US$ 1.500.

10) Custos recorrentes — a colheita todo ano

Assim como a fazenda tem custos fixos anuais (funcionários, energia, manutenção de máquinas), um imóvel nos EUA também exige despesas permanentes.

Imóveis residenciais

• • Property Tax: de 0,3% a 3% ao ano, conforme estado/condado;
  • Seguro residencial (home insurance): fortemente recomendado (e obrigatório se houver financiamento);
  • HOA Fee (se houver): taxas de condomínio/comunidade.

*Nota: para imóveis financiados, a instituição financeira costuma ratear o Property Tax e o seguro e cobrar mensalmente, como uma “poupança antecipada” para cobrir esses custos.

Imóveis comerciais (warehouses, lojas, shoppings, malls)

• • Property Tax, seguro e CAM Fee (Common Area Maintenance).

Terrenos (lotes)

• • Property Tax (mesma lógica dos demais imóveis);
  • HOA Fee (se aplicável).

11) Encerramento — A lógica do investidor prudente

No agronegócio, todo produtor sabe: não existe colheita sem planejamento. O sucesso não vem da sorte, mas da soma de preparo do solo, escolha da semente, uso correto de insumos, manejo adequado e disciplina até a comercialização.

Investir em imóveis nos EUA segue o mesmo raciocínio. É um projeto jurídico, financeiro e operacional. Quem busca apenas oportunidade rápida corre riscos desnecessários. Já quem estrutura a operação,

garante segurança patrimonial e renda em dólar para o presente e para as próximas gerações.

Os pilares de uma colheita imobiliária de sucesso:

• Planejamento claro: definir objetivo do ativo (residencial, comercial, terreno).
• Câmbio oficial: enviar recursos pelo caminho correto, garantindo tributação adequada.
• Estrutura certa (PF ou LLC): pensar em sucessão, proteção e eficiência tributária.
• Due diligence disciplinada: checagem completa da propriedade antes do fechamento.
• Closing bem documentado: escritura registrada e Title Insurance assegurado.

12) O papel da assessoria especializada

Um produtor de soja ou de gado dificilmente decide sozinho sobre genética, nutrição animal ou abertura de novos mercados. Ele conta com consultores, técnicos e especialistas para reduzir riscos e aumentar produtividade.

No mercado imobiliário americano, a lógica é a mesma. O investidor prudente se apoia em:

• Advocacia especializada (Brasil e EUA);
• Contabilidade internacional;
• Realtors experientes em estrangeiros;
• Instituições financeiras com histórico sólido.

Essa rede de apoio é o que transforma a compra de um imóvel em um projeto de sucessão familiar e diversificação patrimonial em dólar.

Conclusão

Investir em imóveis nos EUA é mais do que diversificação: é uma estratégia de proteção patrimonial, geração de renda em moeda forte e planejamento sucessório.

Para o produtor rural, que já lida diariamente com riscos climáticos, variação cambial e ciclos de safra, essa jornada não é um salto no escuro — é apenas uma nova fronteira de investimento, onde o mesmo rigor aplicado ao campo deve ser levado ao mercado internacional.

Com disciplina, método e bons parceiros, o produtor transforma sua experiência no agro em patrimônio sólido no exterior, garantindo colheitas de prosperidade que vão muito além das porteiras da fazenda.

Mensagem final ao investidor

Assim como cada safra é planejada para alimentar o mundo, cada investimento deve ser pensado para sustentar o futuro da família. Os imóveis nos EUA são a próxima lavoura: exigem preparo, mas oferecem colheita em dólar e proteção para as próximas gerações.

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Zaira Bertolo Teles, formada em Business Administration pela University of Central Florida (UCF), com especialização em Integrated Business e com certificação em Estudos Gerais e Business Operations Support and Assistant Services pelo Valencia College, gerente em um banco americano há 4 anos.